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「複数の不動産会社に断られた」「一括査定に出しても連絡が来ない」「共有名義で自分の一存では売れない」——いわゆる訳あり不動産は、通常の売却ルートに乗りにくいのは事実です。
ただし、「売れない」わけではありません。訳あり物件には訳あり物件専用の出口があり、近年は訳あり専門の買取業者という選択肢が確立しています。この記事では、どんな物件が「訳あり」にあたるのか、なぜ普通の仲介では売りにくいのか、そして種類別の現実的な売却方法を解説します。
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「訳あり不動産」とは — 代表的な10タイプ
訳あり不動産に法律上の定義はありませんが、実務上は「権利・法規制・心理的要因などの事情で、通常の仲介市場で買主が付きにくい物件」を指します。代表的なものは次のとおりです。
| タイプ | 何が「訳あり」か |
|---|---|
| 共有持分 | 不動産の一部の持分だけでは買主がほぼ現れない。共有者間の合意形成も難しい |
| 再建築不可 | 建て替えができないため買主の住宅ローンが付きにくい |
| 事故物件（心理的瑕疵） | 告知義務があり、価格・買主層に影響 |
| 借地権付き建物 | 地主の承諾や承諾料が必要で、手続きが複雑 |
| 底地 | 借地人がいる土地。地代収入は小さく、自由に使えないため市場性が低い |
| 違反建築 | 建ぺい率・容積率オーバー等。住宅ローンが付かない |
| 旧耐震・築古 | 耐震基準・修繕コストの問題で敬遠されがち |
| 連棟式・長屋 | 単独で切り離せず、隣家との調整が必要 |
| 長期間放置された空き家 | 老朽化・残置物・雨漏りなどで現況引き渡しが難しい |
| 債務・紛争を抱えた物件 | 抵当権・差押え・相続争いなど権利関係の整理が必要 |
複数に当てはまる物件（例: 相続した共有名義の再建築不可の空き家）も珍しくありません。当てはまる数が多いほど、後述する「専門買取」の優位性が上がります。
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なぜ普通の仲介では売りにくいのか
理由は大きく3つです。
1. 買主が住宅ローンを使えない。 再建築不可や違反建築は金融機関の担保評価が付きにくく、買主は現金購入者に限られます。買える人が少なければ、売れるまでの期間は長くなります。
2. 一般の買主が敬遠する。 事故物件の心理的抵抗、借地・底地・共有持分の権利の複雑さは、住むために買う人にとって大きなハードルです。
3. 不動産会社側も扱いにくい。 仲介会社の報酬は成約時の仲介手数料です。売れるまで時間がかかり、権利調整の手間が大きい訳あり物件は、率直に言えば優先順位が下がりがちです。一括査定サイトで反応が薄いのも同じ理由です。
つまり「あなたの物件に価値がない」のではなく、通常の仲介という流通ルートと相性が悪いだけ、というのが正確な理解です。
売却の選択肢は3つ
選択肢1: 問題を解消してから仲介で売る
再建築不可なら隣地の一部買取・セットバックで再建築可にする、共有持分なら他の共有者と共同で全体を売る、借地権なら地主と交渉して所有権化する——「訳」そのものを解消できれば、通常の市場価格で売れます。
ただし、時間（数ヶ月〜数年）と費用と交渉力が必要で、相手（隣地所有者・共有者・地主）がいる話なので成立しないことも多いのが実情です。
選択肢2: そのまま仲介で売る
訳ありでも、立地が良ければ現金の投資家・事業者が買うことはあります。市場価格に近い金額を狙える可能性がある一方、売却期間は読めません。1年以上かかることも、最後まで売れないこともあります。時間に余裕があり、高値を優先する人向けです。
選択肢3: 専門買取業者に直接売る
訳あり物件の買取を専門とする業者が、再生・再販を前提に直接買い取る方法です。価格は市場価格より下がりますが（一般に5〜7割程度が目安）、次の特徴があります。
- 速い: 数日〜数週間で現金化。販売期間ゼロ
- 確実: 買主を探す必要がなく、期日が読める
- 手離れが良い: 現状渡し（残置物そのまま）・契約不適合責任の免除・仲介手数料なしが一般的
- 権利調整ごと引き受ける: 共有持分だけの買取、借地の地主交渉、事故物件の告知対応など、仲介では止まる案件を業者側のノウハウで処理
「なぜそんな物件を買えるのか」と疑問に思うかもしれませんが、専門業者は再建築不可を隣地と併合して再生する、共有持分を集約して完全所有権にする、築古を改修して賃貸化するといった再生の出口を持っているためです。個人の買主と見ている価値が違う、ということです。
専門買取業者の使い方 — 鉄則は「2社以上の相見積もり」
専門買取を使う場合、最も重要なのは必ず複数社の査定を取ることです。訳あり物件は定価が存在せず、業者ごとの再生ノウハウ・在庫状況によって買取価格の差が大きく出ます。1社の言い値で決めるのは避けてください。
訳あり物件を全国対応で扱う専門業者としては、たとえば次のようなサービスがあります。
- ワケガイ（株式会社ネクスウィル）: 共有持分・借地権・再建築不可・事故物件・長期空き家など幅広く対応。
→ 他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」
- ラクウル（株式会社ネクサスプロパティマネジメント）: 事故物件・違反建築・旧耐震・連棟式・底地・紛争物件など、他社で断られやすい類型の買取を強化
いずれも査定は無料で、査定を受けたからといって売却の義務はありません。査定申込後には物件確認の電話連絡があるので、必ず応答してください（電話確認が済まないと査定が進みません）。
比較のポイントは価格だけでなく、(1) 現状渡しの範囲（残置物・修繕）、(2) 契約不適合責任の免除、(3) 決済までの日数、(4) 共有持分など権利関係の処理を業者側で完結できるか、の4点です。
なお、「本当に訳ありなのか、普通に売れる物件なのか」の判断が付かない場合は、先に60秒AI査定で市場価格の目安を確認するのがおすすめです。市場性のある物件なら、仲介で売るほうが手取りは大きくなります。
資金需要があるなら — つなぎローンより買取が合理的な理由
「まとまったお金が必要で、この物件を現金化したい」という場合、売却代金を待つ間の売却つなぎローンという手段もあります（詳しくは売却つなぎローン完全ガイドで解説しています）。
ただし訳あり物件では、つなぎローンはおすすめしにくいのが結論です。理由は2つあります。
- 期日リスクが最大級: つなぎローンは期日一括返済で、期日までに売れなければ返済に窮します。売却期間が読めない訳あり物件は、この前提と最も相性が悪い
- そもそも担保評価が出にくい: 再建築不可や共有持分は貸主側の担保評価も低く、審査に通らないか、借りられても少額になりがちです
訳あり×資金需要の組み合わせなら、専門買取で期日を確定させて現金化するほうが、コストもリスクも読みやすくなります。逆に、市場性のある一般物件で「高く売りたいが待てない」場合は、つなぎローン＋買取査定のヘッジという設計が有効です（前述のガイド参照）。
よくある質問
Q. 共有持分だけでも本当に売れますか？他の共有者に知られませんか？ A. 自分の持分だけの売却は法律上、他の共有者の同意なしに可能です。ただし売却後に買取業者から他の共有者へ持分買取等の連絡が行くのが通常で、「一切知られずに終わる」ものではありません。親族関係への影響も含めて検討してください。
Q. 査定だけ受けて、売らなくてもいいですか？ A. 問題ありません。査定は無料で、売却義務はありません。ただし査定は「売却を検討している人」向けのサービスなので、価格を知りたいだけの場合はまずAI査定などの簡易査定を使うのがマナーです。
Q. 事故物件であることを黙って売れますか？ A. できません。心理的瑕疵は告知義務の対象で、隠して売却すると契約不適合責任や損害賠償の問題になります。専門買取業者への売却なら、告知を前提に価格が組まれるため、この心配なく手放せます。
Q. 相続したばかりで名義が亡くなった親のままです。売れますか？ A. 売却には相続登記が必要です（2024年から相続登記は義務化されています）。登記前でも査定・相談は可能で、業者によっては登記手続きのサポートも受けられます。相続不動産の売却全体の流れは相続ガイドを参照してください。
本記事は情報提供を目的としたものです。買取価格・対応可否は物件により異なり、すべての物件の買取を保証するものではありません。記載内容は2026年7月2日時点の情報に基づきます。
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