空き家査定 完全ガイド｜机上・訪問・AI の使い分けと選び方

「相続した実家を、まずはいくらで売れるのか知りたい。けれど、不動産会社に問い合わせると、その後の連絡対応が負担になるのが気がかり」——空き家の査定で、最初につまずくのはこの一点です。本ガイドでは 空き家の査定 を、机上査定・訪問査定・AI 査定の 3 種類に整理し、価格の決まり方 5 ポイント、査定サービスを選ぶ際の注意点、相場の読み方、相続物件や特定空家ならではの注意点までを編集部視点でまとめました。最後まで読めば「次の一歩」を落ち着いて踏み出せるはずです。

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本ページは、空き家売却ナビが運営する 5 枚のピラーガイドのうち「査定」を担当する完全版です。売却・解体・相続・特定空家の各テーマは、それぞれのピラーガイドで扱っています。査定の結論を急ぐ方は、まず下のボタンから AI 査定で概算をつかんでから本文に戻る進め方も選べます。

空き家査定とは — 種類と特徴（机上 / 訪問 / AI 査定）

空き家の査定とは、物件の市場価値を「いくらで売れる見込みか」という金額に換算する作業を指します。一般的に査定方法は 机上査定・訪問査定・AI 査定 の 3 種類に分かれ、所要時間・精度・問い合わせ後の連絡方法・必要情報がそれぞれ異なります。まずは全体像を把握し、自分の状況に合った入口を選ぶことが、相続世代の空き家オーナーが落ち着いて判断するためのコツです。

机上査定（簡易査定）は、住所・面積・築年数などの情報だけを使い、不動産会社が過去の取引事例から概算価格を出す方法です。所要時間は半日〜数日、現地を見ないため精度は中程度ですが、複数社に依頼すると見比べやすいというメリットがあります。一方で、依頼時に電話番号を渡すため、その後の連絡頻度が高くなりやすい点が代表的なデメリットです。

訪問査定は、不動産会社の担当者が現地を訪れて建物の状態・接道・日当たり・隣地境界などを確認したうえで価格を提示する方法です。所要時間は 1〜2 週間、精度は最も高く、売却を本格的に進める段階で必要になります。空き家の場合、室内のカビ・雨漏り・残置物の状態が査定額に直結するため、訪問査定では特に「不利な点を隠さないこと」がポイントです。

AI 査定は、住所と建物条件をフォーム入力すると、機械学習モデルが過去の成約データから概算価格を返す方法です。所要時間は数十秒〜数分、精度は机上査定に近く、メールアドレスのみで電話番号を渡さない設計のサービスでは、対面や電話のやり取りを増やしたくない方に向いています。空き家売却ナビの AI 査定もこのタイプで、まず「目安を知る」段階に適しています。

査定方法	所要時間	精度の目安	その後の連絡	向いている人
机上査定	半日〜数日	中	多くなりがち	複数社を見比べたい
訪問査定	1〜2 週間	高	多くなりがち	売却を本格的に進める
AI 査定	数十秒〜数分	中	設計次第（当社はメールのみ）	まず目安を知りたい

3 種類の査定はどれか 1 つだけが正解、というものではありません。「AI 査定で概算 → 机上査定で複数社比較 → 訪問査定で確定」と段階的に使い分けることで、情報の非対称性を縮め、納得感のある売却判断につながります。本ガイドは、この最初の「概算をつかむ」段階を、メールベースの落ち着いたやり取りで完結させることを目的に書いています。

査定額の決まり方 5 ポイント（面積・立地・築年数・再建築可・用途地域）

査定額がどのように決まるかを知っておくと、提示された金額が妥当か、複数社の差はどこから来るのかを自分で判断できるようになります。空き家の査定で特に効くのは、面積・立地・築年数・再建築可否・用途地域 の 5 ポイントです。順番に見ていきましょう。

1. 面積は、土地面積と建物延床面積の 2 軸で評価されます。土地は㎡単価 × 面積、建物は再建築費用 × 残存年数比率を基準に概算されることが多く、空き家では建物の評価がほぼゼロ、土地値だけで査定されるケースも珍しくありません。「築 40 年の戸建てなのに建物分はいくら？」と感じたら、土地値中心で評価されている合図です。

2. 立地は、最寄駅からの距離・路線価・周辺の取引事例・接道の幅員などで決まります。同じ市区町村内でも、駅徒歩 10 分と 25 分では成約価格に 2 倍以上の差がつくこともあります。空き家の場合、バス便エリアや旧街道沿いの細い接道では、立地ハンデを織り込んで査定が下がるのが一般的です。

3. 築年数は、木造で築 20〜25 年、RC で築 40〜47 年を超えると、税務上の耐用年数を経過し、建物の評価が大幅に下がります。空き家は築古であることが多いため、ここで建物分の査定が薄くなりますが、「リフォーム前提で買いたい層」「解体・更地化前提で買いたい層」のどちらに刺さる物件かで、最終価格は変わります。

4. 再建築可否は、土地が建築基準法の接道義務（幅員 4m 以上の道路に 2m 以上接する）を満たすかどうかです。再建築不可となると、買い手は新築建て替えができず、現金買いの投資家や隣地所有者に限られるため、相場の 5〜7 割の査定になることもあります。空き家では旧道沿いや路地裏で再建築不可になりがちなので、要注意です。

5. 用途地域は、第一種低層住居専用地域・準工業地域などの都市計画上の区分で、建てられる建物の高さや用途を制限します。同じ面積でも、容積率 200% と 80% では土地の活用余地が違うため、査定額に差が出ます。相続した実家の用途地域は、市区町村のウェブ地図で確認できますので、査定前に把握しておくと納得感が増します。

このほか、空き家固有の減点要素として、残置物の量・室内の劣化・雨漏り痕・シロアリ被害・庭木の越境・近隣トラブルの有無 などがあります。これらは訪問査定の段階で必ず確認される項目なので、机上・AI 査定の概算と、訪問査定の最終提示額にギャップが出るのは自然なことです。査定書を受け取ったら、価格そのものよりも「どの 5 ポイントが効いてその数字になっているのか」を逆算してみると、納得感が一段増します。

査定額を上げる工夫として、相続前後で動ける範囲は限られますが、境界確定の済んでいない土地は事前に確定測量を済ませる・室内の残置物を最低限片付ける・建物の鍵と権利証関係をひとまとめに整理しておく、の 3 つは比較的低コストで効果が見えやすい打ち手です。逆に、無理なリフォームや外装塗装は、回収できない投資になりやすいので、査定段階での着手は避けることをおすすめします。

査定サービスの選び方と注意点

「査定費用はかからない」がほぼ業界標準になったいま、本当に気をつけるべきは その裏側で何が交換されているか です。査定費用そのものはゼロでも、依頼時に渡した個人情報（電話番号・住所・物件情報）が複数社に共有され、結果として電話やダイレクトメールでの連絡が集中することがあります。これが、相続世代の空き家オーナーが査定で疲弊する典型パターンです。

査定サービスを選ぶときは、次の 4 点をチェックすることをおすすめします。1 つ目は 個人情報の取り扱い範囲。電話番号を渡さないと依頼できないか、メールアドレスのみで完結するかで、その後の体験は大きく変わります。2 つ目は 査定書の出典。事例の出典が明示されているか、レインズ等の公的データに基づくかを確認しましょう。

3 つ目は 「高すぎる査定」へのリテラシーです。一括査定では、専任媒介を取りたい不動産会社が意図的に相場より高い査定額を提示することがあります。提示後に「やっぱり下げないと売れません」と修正されるパターンが典型で、最初の数字に踊らされない目線が必要です。4 つ目は 解約のしやすさ。媒介契約後の解約条件、フィードバック頻度の確認も忘れずに。

査定サービスの前提知識をもう一段深めたい方は、空き家の査定は無料の始め方と注意点もあわせてご覧ください。一括査定とエリア専門会社、それぞれの使い分けを実例ベースで整理しています。

空き家の査定相場と地域差

査定額の妥当性を判断するには、自分なりの「相場感」を持っておくことが近道です。空き家の相場は、近隣の成約事例・路線価・固定資産税評価額 という 3 つの公的データをそろえると、おおまかな帯がつかめます。それぞれ算出方法と公開元が違うため、3 つの数字を並べることで「どの帯に着地しそうか」が見えてきます。

近隣の成約事例は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ（旧・土地総合情報システム）」や、レインズマーケットインフォメーションで誰でも公開閲覧できます。築年・面積・最寄駅が近い事例を 5〜10 件抽出し、㎡単価のレンジを把握すると、自分の物件の素直な目安が出ます。路線価は国税庁の財産評価基準、固定資産税評価額は毎年の納税通知書で確認できます。

地域差は、首都圏と地方都市、駅近と郊外、戸建てが多いエリアとマンションが多いエリアで、ロジックそのものが変わります。首都圏の駅近戸建ては土地値が支配的、地方の郊外は「買い手の総数」が少なく時間軸の不確実性が大きい、という傾向があります。査定で「思っていたより低い」と感じたときは、地域の買い手層が誰なのかを想像してみると納得感が深まります。

相場の作り方や、戸建て・土地別の㎡単価の読み方は、空き家の売却相場の基礎と実践ガイドで詳しく解説しています。固定資産税評価額と売却相場の関係を理解したい方は、空き家の固定資産税6倍の仕組みと回避策も合わせて読むと、保有コストと売却タイミングの判断が立体的になります。

当社の AI 査定エンジンが選ばれる理由（差別化）

空き家売却ナビの AI 査定エンジンは、「メールアドレスのみで完結・電話番号は受け取らない・短時間で目安が出る」という 3 点を設計の中心に据えています。一般的な一括査定サービスとの違いは、ユーザー情報の取り扱いと、その後の体験設計です。電話番号を渡さない仕組みにしているため、査定後に複数社からの連絡が集中するという典型的なストレスが発生しません。

エンジン本体は、レインズ等の公開情報を含む過去の成約データと、当社が編集部 × AI 監修体制で整備した空き家特有の補正ロジック（残置物・接道・築古減点など）を組み合わせて、概算価格と価格レンジを返します。AI 査定の精度は「机上査定に近い水準」を目標としており、最終的な売却判断は訪問査定や複数社の意見を組み合わせていただくことを前提に設計しています。

運営する株式会社ノックスコーポレーションは IT × コンサル × 不動産の知見を持ち、宅地建物取引業（東京都知事(3)第94795号）の免許を保有しています。「IT のリテラシーで不動産業界の不便を一段ほどく」という編集方針のもと、査定後に余計な連絡を受けず、自分のペースで判断できる環境づくりを進めています。

AI 査定の結果メールには、概算価格に加えて、価格レンジの上下幅、近隣の類似事例の傾向、用途地域や接道条件のメモなど、次のアクションを考えるうえで使える材料を添えてお送りしています。査定結果をご家族で共有しやすいよう、PDF 形式でダウンロードできる導線も準備中です。「机上査定や訪問査定に進む前に、自分なりの目線を持っておきたい」という方の最初の一歩としてご活用ください。

まずは目安を知りたい方は、下のボタンから AI 査定をお試しください。入力に必要なのは住所と建物情報、結果の受け取りはメールアドレスのみです。

査定後のステップ — 売却 / 解体 / 賃貸 / 差し上げます

査定で概算をつかんだら、次に決めるのは「どの出口に進むか」です。空き家オーナーの選択肢は、ざっくり 売却・解体（更地化）・賃貸・差し上げます（無償譲渡） の 4 つに整理できます。査定額・保有コスト・物件の状態によって、最適解はかなり変わってきます。

売却は、査定額が保有コスト（固定資産税・管理費・将来の修繕積立）を十分上回り、買い手層が見える場合の本線です。査定からの売却プロセス全体は、空き家売却の完全ガイドで扱っていますが、媒介契約の選び方・販売活動・引渡しまでの流れを押さえると、半年〜1 年スパンの計画が立てやすくなります。

解体（更地化）は、建物の状態が悪く、買い手が更地前提でしか動かないときに検討します。解体費用は木造 30 坪で 100〜180 万円が目安ですが、立地・前面道路の幅員・残置物の量で大きく変動します。費用感と業者選びは、空き家の解体費用ガイドと 空き家の解体費用相場と進め方ガイドで具体的な数字を確認できます。

賃貸は、立地に賃料需要があり、建物がリフォーム投資に見合うときの選択肢です。ただし、空き家になっていた期間が長いほど、リフォーム投資の回収期間が読みにくくなる点に注意が必要です。月額賃料 × 想定空室率 × 残存年数で簡易シミュレーションを作り、査定額（売却した場合の手取り）と比較するのが最初の一歩です。

差し上げます（無償譲渡）は、立地が弱く解体費用が査定額を上回るような物件で、保有コストを止めるための最終手段として浮上します。SNS や自治体の空き家バンクで譲渡先を探すケースがありますが、譲渡時の税務・契約書面・契約不適合責任の整理は必須です。

売却ルートに進むと決めたら、相続後の空き家の売却の流れを解説で、相続登記から引渡しまでの実務ステップを順を追って確認できます。査定の結果を踏まえてどの出口に進むか、まずは「保有を続けるコスト」と「出口を選んだ場合の手残り」を並べて考えてみてください。

相続物件・特定空家の査定の特殊性

相続によって取得した空き家の査定には、通常の中古住宅とは違ういくつかの注意点があります。名義の確定・遺産分割協議の状態・特定空家リスク・税制特例の使えるタイミング など、査定の前提条件が「動く」点が、相続物件の特徴です。査定を受ける前に、相続登記の有無と被相続人の死亡時期を確認しておくと、後の選択肢が広がります。

名義が複数人の共有のままでは、最終的な売却で全員の合意と署名が必要になります。査定段階では誰か 1 人が代表で受け取って問題ありませんが、売却判断の前に「誰が・いつまでに・どう動くか」を共有しておくと、後の家族間トラブルが減ります。相続登記は 2024 年から義務化されており、長期間放置するとペナルティ対象となる点も押さえておきましょう。

税制面では、相続した居住用財産（被相続人の住んでいた家屋）を一定の条件のもと売却した場合に、譲渡所得から最大 3,000 万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」（空き家の 3,000 万円特別控除）があります。築 40 年以上・耐震基準を満たすか解体する・売却期限など、適用条件が細かいため、査定の段階で「使えそうか」を確認しておくと出口戦略が変わります。詳しくは 相続した空き家の3000万円特別控除ガイドを参照ください。

もう一つの注意点は 特定空家 の指定リスクです。特定空家とは、倒壊の恐れ・著しく衛生上有害・景観を損なう、と自治体が判断した空き家で、指定されると固定資産税の住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税が実質 6 倍相当に跳ね上がります。これは査定額そのものを下げる要因にもなり、買い手にとっても「保有コストが高い物件」と映ります。詳細は特定空家ガイドでロジックと回避策を整理しています。

相続税の負担、譲渡所得税の計算、特定空家の指定リスクをまとめて理解したい方は、空き家売却の税金をやさしく解説と相続した空き家を売る完全ガイドの組み合わせがおすすめです。査定を受ける目的が「相続税の納税原資づくり」なのか「保有コストの停止」なのかで、優先する数字が変わります。

もう一つ、相続物件の査定で見落とされがちなのが 「相続発生からの経過年数」 です。空き家の 3,000 万円特別控除は、相続発生から 3 年を経過する日の属する年の 12 月 31 日までの売却が条件、というように期限のある特例が含まれます。査定段階で「特例を使える期限まで何ヶ月か」を計算しておくと、訪問査定・媒介契約・販売活動の各ステップにどれくらい時間を残せるかが逆算でき、価格設定の柔軟さに直結します。

査定でよくある質問

Q1. 査定にお金はかかりますか？

机上査定・訪問査定・AI 査定のいずれも、原則として無料で提供されることが多いです。費用がかかるのは、不動産鑑定士による正式な「鑑定評価」を依頼する場合（数十万円〜）に限られます。売却前提の概算把握であれば、費用のかからない査定で十分です。

Q2. 査定額で必ず売れますか？

査定額は「この金額で売れる見込み」を示す目安であり、契約を保証する金額ではありません。実際の成約価格は買い手との交渉や販売期間によって変動します。査定額をそのまま販売価格に設定するかどうかも、媒介する不動産会社と相談して決めます。

Q3. AI 査定の精度はどれくらいですか？

当社の AI 査定は、過去の成約データと空き家特有の補正ロジックを組み合わせ、机上査定に近い水準の精度を目標としています。室内状態や近隣事情まで反映する訪問査定とはギャップが出るため、最終判断の前に訪問査定や複数社の意見を併用することをおすすめします。

Q4. 査定を受けると必ず売却しないといけませんか？

査定はあくまで目安の取得で、売却を約束する手続きではありません。査定結果を見て「やっぱり保有を続ける」「解体に切り替える」「賃貸を検討する」という判断も自由です。当社の AI 査定も、結果を見た後に何も進めない選択を含めてご利用いただけます。

Q5. 営業電話が来ないか心配です。

当社の AI 査定はメールアドレスのみで受け付け、電話番号の入力をいただきません。査定結果もメールでお届けし、当社からお電話で勧誘をすることはありません。電話でのやり取りを増やしたくない方の選択肢として設計しています。

Q6. 共有名義の空き家でも査定できますか？

査定そのものは共有名義のままでも受けられます。代表者 1 名がお申し込みいただければ概算を出すことが可能です。ただし、実際に売却へ進む際は共有者全員の合意と署名が必要になります。事前に家族で売却方針をすり合わせておくと、後の手続きがスムーズです。

Q7. 残置物がある状態でも査定できますか？

残置物があっても机上査定・AI 査定は問題なく受けられます。訪問査定では残置物の量が室内確認や査定額に影響するため、可能な範囲で片付けた状態で見てもらうと精度が上がります。残置物撤去を売却条件に含めるか、現況有姿で売るかは査定後の判断材料の一つです。

Q8. 査定の有効期間はどれくらいですか？

明確な期限が決まっているわけではありませんが、市況は半年〜1 年で動きやすいため、長期間放置した査定結果はそのまま使わず、売却を本格化させる前に再査定を受けることをおすすめします。当社の AI 査定は何度でも費用なしでご利用いただけます。

AI 査定で目安をつかむ

ここまで、机上・訪問・AI の 3 つの査定方法、価格の決まり方 5 ポイント、査定サービスを選ぶ際の注意点、相場の読み方、査定後の 4 つの出口、相続・特定空家ならではの注意点を整理してきました。次の一歩は、ご自分の空き家がいま「だいたいいくらに見えるのか」を、数字でつかむことです。

当社の AI 査定は、住所と建物情報を入力すると短時間で概算価格をお返しします。メールアドレスのみで完結し、お電話での勧誘は行わない設計です。査定後の進め方が決まっていなくても、まず数字を持ち帰っていただくところから始められます。

本ガイドは、空き家売却ナビ編集部が、株式会社ノックスコーポレーション（〒158-0094 東京都世田谷区玉川４−１２−１６　２階／宅地建物取引業 東京都知事(3)第94795号）の編集方針のもと、AI 監修体制で作成・更新しています。具体的なご相談・売却の媒介依頼は、AI 査定の結果メール内のご案内からお進みください。